A vonatkozó jogszabályok az adásvétel általános szabályait viszonylag egyszerűen megfogalmazzák: az eladó a dolog tulajdonjogának és birtokának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles.
Egy ingatlan esetében azonban egyéb körülmények is felmerülnek: az adásvételi szerződést írásba kell foglalni, ellenőrizni kell az ingatlan-nyilvántartás adatait, ráadásul adófizetési kötelezettségünk is keletkezik.
Erre tekintettel az alábbiakban az ingatlan eladásával kapcsolatos leggyakoribb problémákat vizsgáljuk meg.
Az adásvételi szerződés
Ingatlan eladása esetén írásba foglalt szerződés szükséges, ez azonban nem kell, hogy közokirat vagy teljes bizonyító erejű magánokirat legyen: elegendő az is, ha a szerződés mindkét fél aláírását tartalmazza.
Azt azonban itt érdemes megjegyezni, hogy bár az érvényességnek nem feltétele az ügyvédi ellenjegyzés, a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez erre szükség van.
Természetesen az sem mindegy, hogy pontosan mit tartalmaz a szerződés: mindkét fél védelmét szolgálja, ha annak megszerkesztését egy ingatlan ügyvédre bízzuk.
Az ingatlan-nyilvántartás tartalma
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény rendelkezései szerint a nyilvántartás településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának bizonyos adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jelentős tényeket.
Ritkán előfordulhat, hogy valamilyen tudnivaló, adat nem került ide átvezetésre, az ellenkező bizonyításáig azonban az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett ingatlanadatról vélelmezni kell, hogy az fennáll, az innen törölt adatról pedig azt, hogy az nem áll fenn.
Ha tehát értékesíteni szeretnénk egy ingatlant, még a hirdetés feladása előtt érdemes ellenőrizni az ingatlan-nyilvántartás adatait.
Ha az eladni kívánt ingatlant mi vásároltuk, a tulajdonjogunk általában nem kérdéses. Ha azonban öröklés útján szereztük, esetleg hosszú évtizedek óta a tulajdonunkban áll, érhetnek minket meglepetések az adatok átvizsgálása során.
Nem tehermentes az ingatlan
Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza egyebek mellett azt, hogy valakinek az ingatlanon földhasználati joga, haszonélvezeti joga, telki szolgalmi joga áll fenn, esetleg bizonyos személyeket elő- és visszavásárlási, vételi jog illet meg, vagy a tulajdonunkat tartási és életjáradéki jog, jelzálogjog vagy végrehajtási jog terheli.
Ezek különböző módon hathatnak ki az eladásra: egy haszonélvezettel terhelt ingatlan a haszonélvező hozzájárulása nélkül is eladható, a jog azonban fennmarad, így elképzelhető, hogy a vevő nem lesz jogosult az ingatlan birtoklására.
Ha a nyilvántartásba jelzálogjog került bejegyzésre, az ingatlant a tulajdonos használhatja, ha azonban a jelzáloghitelt nem törleszti megfelelően, a bank követelését az ingatlanból kielégítheti.
A pénzintézetek a jelzáloggal együtt általában elidegenítési és terhelési tilalmat is bejegyeznek, ami megakadályozza az ingatlan eladását a bank jóváhagyása nélkül. Ez persze nem azt jelenti, hogy a helyzet megoldhatatlan: eladóként végtörleszthetjük a tartozást – akár a vételárból is.
Ha erre nincs anyagi lehetőségünk, a vevő pedig hitel igénybevételével szeretné megvásárolni az ingatlant, a neki folyósító bank közvetlenül az eladó bankjának törleszt, aki a vételárból csak a hiteltörlesztéssel csökkentett összeget fogja megkapni.
Az elővásárlási jog fennállása is okozhat problémákat az értékesítési során; ebben az esetben a jogosult személyek más vevőket megelőzve szerezhetnek tulajdonjogot az ingatlan eladásakor.
Elővásárlási jog törvény alapján megilleti a tulajdonostársakat, de fennállhat ez valamilyen szerződés alapján is, érdemes tehát az ingatlan-nyilvántartásban utána járni a kérdésnek.
Ebben az esetben ha vételi ajánlat érkezik, az elővásárlásra jogosultat erről tájékoztatni kell; ő ekkor nyilatkozhat, hogy azonos feltételek mellett meg kívánja-e vásárolni az ingatlant.
Az előleg és a foglaló közötti különbség
Sokan nincsenek tisztában azzal, hogy a két dolog – bár hasonlít egymásra – nem ugyanazt jelenti. Az előleg gyakorlatilag a vételár része: ha a vevő több részletben fizet az eladónak, minden egyes átadott összeget előlegnek tekintünk.
Ha a szerződés bármilyen okból megszűnik, az előleg teljes egészében visszajár, itt tehát semmilyen szankció jelleg nem merülhet fel.
Tulajdonképpen a foglaló is a vételár része, hiszen ha a szerződést teljesítik, a tartozás ennek összegével csökken. Itt azonban van egy nagy különbség: foglalót a kötelezettségvállalás megerősítéseként adunk át, ez a rendeltetés pedig a szerződésből egyértelműen ki kell hogy tűnjön.
Ha a szerződés a foglalót adó fél hibájából nem jön létre, ő az adott foglalót elveszti, ha viszont a másik fél felelős a meghiúsulásért, ő a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Ha a meghiúsulásért egyikük sem felelős – esetleg mindketten azok –, a foglaló visszajár.
Az adófizetési kötelezettség
Mivel a lakás eladásából jövedelemre teszünk szert, ez után személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettségünk keletkezik.
Szerencsére ezt nem minden esetben, és nem a teljes vételár után kell megfizetnünk, hiszen a vevő által átadott összegből levonhatjuk a korábban általunk kifizetett vételárat és az értéknövelő beruházások, például felújítás költségeit, valamint az átruházással kapcsolatos kiadásainkat, így az ingatlanközvetítőnek kifizetett díjat is.
Az így kapott összeg lesz az adóalap, de fontos tudni azt is, hogy amennyiben a megszerzés és az eladás között 5 év eltelt, semmilyen adófizetési kötelezettségünk nem keletkezik.
Kérjünk segítséget!
Egy lakás eladása az esetek nagy részében zökkenőmentesen lezajlik: feladjuk a hirdetést, idővel jelentkezik egy vevő akivel megállapodunk a részletekben, aláírjuk a szerződést és az adásvétel meg is történt.
Ritkán azonban előfordulhatnak kisebb-nagyobb problémák, de még a legegyszerűbb esetben is szükségünk lehet segítségre az eljárás útvesztőiben történő eligazodáshoz.
Keressünk fel tehát egy tapasztalt ingatlan ügyvédet, aki segítségünkre lesz a szerződés megfogalmazásában és az ingatlan-nyilvántartási ügyintézésben is, így biztosak lehetünk abban, hogy semmilyen kellemetlen meglepetés nem ér majd minket az eljárás során.
Kép forrása: 123rf.com
Hirdetés (X)
